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2021-09

房地產(chǎn)調控政策密集出臺,政策效果顯現

文章來(lái)源:公司 發(fā)布日期:2021-09-01 瀏覽次數:365

從政策總基調來(lái)看,上半年中央仍然堅持“房住不炒”的定位,對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的核心仍然是維穩。同時(shí),政策調控從市場(chǎng)參與的各大主體入手,“三道紅線(xiàn)”從房企融資端抑制房企投資擴張,房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產(chǎn),集中供地則從供給端改變房企拿地節奏,房企端、銀行端、土地端三大主體聯(lián)合發(fā)力,多措并舉,進(jìn)一步落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。從地方層面來(lái)看,因城施策向著(zhù)更加精細化的管控方向發(fā)展,“誰(shuí)熱調誰(shuí)”,調控范圍逐漸從一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市下沉至三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市,調控重點(diǎn)從新房市場(chǎng)逐漸轉向二手房市場(chǎng),“二手房指導價(jià)”成為調控新利器,同時(shí)“學(xué)區房”、“租賃住房”也成為政策調控的關(guān)注重點(diǎn)。


中央:堅持“房住不炒”總基調

3月5日,全國兩會(huì )《政府工作報告》指出,要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期。解決好大城市住房突出問(wèn)題,通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給,規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng),降低租賃住房稅費負擔。4月30日,中央政治局召開(kāi)會(huì )議,強調“房住不炒”定位,增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給,首提防止以學(xué)區房等名義炒作房?jì)r(jià)。


金融監管:房地產(chǎn)貸款集中管理制度效果顯著(zhù)

3月26日,銀保監、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,全面收緊經(jīng)營(yíng)貸監管,強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領(lǐng)域管理,嚴防經(jīng)營(yíng)用途貸款違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受信貸緊縮影響,2月開(kāi)始,全國房貸實(shí)際利率止跌回升,熱點(diǎn)城市房貸利率調整頻繁,5月開(kāi)始,深圳、廣州、蘇州等城市相繼上調首套、二套房貸利率。6月10日,銀保監會(huì )主席郭樹(shù)清發(fā)言警告“押注房?jì)r(jià)永遠不會(huì )下跌的人最終會(huì )付出沉重代價(jià)”,防范金融風(fēng)險依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主要目標之一。從地方層面來(lái)看,北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監管部門(mén)加強個(gè)人信貸資金管理,嚴防消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規流向樓市。6月,重慶、廣州、深圳等多地監管部門(mén),就“過(guò)橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù),對小貸公司、融資擔保機構展開(kāi)約談和監控,監管對象擴展到非銀行類(lèi)金融機構。


土地供應:供給側改革加速推進(jìn),穩定市場(chǎng)預期

2月18日,自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調控文件,要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現“兩集中”——集中掛牌、集中出讓,一年內發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次,給土地市場(chǎng)帶來(lái)重大變革。6月3日,財政部等四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務(wù)部門(mén)征收有關(guān)問(wèn)題的通知》,并自7月1日起,在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開(kāi)展試點(diǎn)后逐步推開(kāi)。從地方層面上看,部分城市實(shí)行“房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)”機制,以房?jì)r(jià)定地價(jià),比如鄭州提出要實(shí)現房?jì)r(jià)與地價(jià)相掛鉤,確保地價(jià)變動(dòng)控制在5%以?xún)?,西安、長(cháng)沙、無(wú)錫等地采取“熔斷+搖號”的方式,上海通過(guò)“舉牌競價(jià)+一次書(shū)面報價(jià)”的設置避免開(kāi)發(fā)商非理性報價(jià)。


住房租賃:多舉措增加保障性租賃住房供給

3月16日,國務(wù)院副總理韓正在國家發(fā)展改革委召開(kāi)座談會(huì ),指出要解決好大城市住房突出問(wèn)題,大力增加保障性租賃住房供給,持續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。4月15日,住建部等六部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》,引導住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務(wù)本源,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。6月24日,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,從土地、審批、稅費、金融等六個(gè)方面,明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。


因城施策:調控政策趨于精細化

中央定調樓市后,各地堅持“房住不炒”總基調,因城施策制定各種政策。住建部一季度調研了北京、上海、杭州等一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,要求充分落實(shí)城市主體責任,確保穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。從二季度開(kāi)始,合肥、成都、上海、南京等二十多個(gè)城市陸續出臺政策穩定樓市,涉及到限售、限價(jià)、限購、限貸、公證搖號購房、調整增值稅免征年限、土地出讓管理及二手房成交參考價(jià)機制等多個(gè)方面。目前,已有深圳、西安、成都、三亞、東莞、無(wú)錫、寧波、紹興等八個(gè)城市建立或實(shí)施了二手房成交參考價(jià)機制,調控效果初顯。上半年,“學(xué)區房”也是政策調控的重點(diǎn),北京、上海、廣州、重慶、西安、廈門(mén)等13城紛紛出手,出臺諸如多校劃片、名額分配、學(xué)位限定等各類(lèi)措施,減少學(xué)區房的投機性和流動(dòng)性。

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